부린이 내 집 마련 예산 계산법
무리한 영끌 없는 현실적인 주택 구매 자금 계획 가이드
집값에만 예산을 맞추면 계약 직후 세금과 각종 부대비용에 부딪혀 현금 부족을 겪게 됩니다.
무리한 대출 실행 시 계약금 몰수 위험이나 소득의 절반 이상을 원리금 상환에 쓰는 하우스푸어가 될 수 있습니다.
가용 현금 + 감당 가능한 대출금 – 필수 부대비용(약 5~7%) 구조로 계산해야 안전합니다.
순수 보유 현금 산정, DSR 규제 범위 내 상환 능력 점검, 실제 매수 가능 가격대 도출법을 정리했습니다.
현재 보유 순자산과 디딤돌·보금자리론 등 정책 금융 자격 여부를 가장 먼저 확인하세요.
예·적금, 주식, 전세보증금 등 잔금일까지 현금화 가능한 자산을 합산하고, 최소 3~6개월 치 비상금은 반드시 제외하세요.
은행 승인 한도가 아닌, 매월 원리금 상환액이 세후 월 소득의 30~35% 이내에 들어오는지 기준으로 설정해야 합니다.
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 국민주택채권 매입, 이사·인테리어비 등 매매가의 약 5~7%를 부대비용으로 따로 분리하세요.
| 구분 | 산정 기준 및 권장 비율 |
|---|---|
| 순수 종잣돈 | 목표 매매가의 최소 30~40% 이상 순수 현금 보유 권장 |
| 주택담보대출 | LTV 규제 한도 및 월 소득 대비 원리금 상환 가능 범위 이내 |
| 취득세·지방교육세 | 주택 가격 및 면적에 따라 1.1% ~ 3.5% 수준 발생 |
| 중개보수·법무비용 | 부동산 중개 상한요율(0.4~0.5%) 및 등기 이전 비용 약 1% |
| 이사 및 예비비 | 입주 청소, 도배, 장판, 이사 비용 등 최소 500만~1,000만 원 |
- 신용대출은 DSR 산정에 포함되어 주택담보대출 한도를 줄이므로 매수 전 상환 여부를 검토해야 합니다.
- 생애최초 주택 구입자는 취득세 감면 혜택(최대 200만 원) 및 LTV 완화 적용 여부를 확인하세요.
Q. 신용대출을 보태서 매매 잔금을 치러도 되나요?
신용대출은 금리가 높고 만기가 짧아 원리금 부담이 급증하며, 차주단위 DSR 규제로 주택담보대출 한도가 대폭 깎일 수 있어 권장하지 않습니다.
Q. 매매가 5억 원 아파트 매수 시 실제 필요한 현금은 얼마인가요?
대출을 최대로 받는다고 해도 자기자본 최소 1억 5천만 원 이상과 함께 취득세·중개수수료 등 부대비용 약 1,500만~2,500만 원이 추가로 필요합니다.
Q. 정책대출과 일반 은행 대출 중 무엇이 유리한가요?
소득 및 자산 요건을 충족한다면 금리가 낮고 장기 고정금리 혜택이 있는 디딤돌대출이나 보금자리론을 우선 검토하는 것이 절대적으로 유리합니다.