장특공제 개편에 따른 내 아파트
예상 양도세 모의 계산기
거주기간과 보유기간 분리 적용 기준 및 12억 초과 고가주택 양도세 점검
양도세 장특공제 핵심 점검
단순 보유 기간만 믿고 매도 시 세금 폭탄
1세대 1주택자라도 실제 거주기간 요건을 채우지 못하면 최대 80% 공제율이 30%대로 급감합니다.
고가주택 양도차익 과세표준 급증 위험
12억 원 초과분에 대한 장기보유특별공제율 축소로 수천만 원에서 수억 원대 양도소득세가 추가 발생할 수 있습니다.
보유기간 40%와 거주기간 40% 분리 합산
매각 전 본인의 주민등록상 실거주 기간과 보유 기간을 개별 계산해 최고 80% 공제율 요건을 맞춰야 합니다.
기간별 세부 공제율 및 양도세 계산표 제공
본문 표에서 보유·거주 연차별 공제율, 12억 초과분 안분 공식, 일반 장특공제 차이를 한눈에 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택 장특공제율 및 양도세 산정 기준표
| 구분 | 주요 내용 및 산정 기준 |
|---|---|
| 1주택 비과세 기준선 | 실지거래가액 12억원 이하 양도차익은 전액 비과세 (12억원 초과분만 양도세 과세) |
| 보유기간별 공제율 (최대 40%) | 3년 이상 보유 시 연 4%씩 가산 (3년 12% ~ 10년 이상 최대 40%) |
| 거주기간별 공제율 (최대 40%) | 2년 이상 거주 시 연 4%씩 가산 (2년 8% ~ 10년 이상 최대 40%) |
| 최고 공제율 충족 요건 | 10년 이상 보유 및 10년 이상 거주 시 최대 80% 공제율 적용 |
| 2년 미만 거주 시 적용 | 1세대 1주택이라도 거주기간 2년 미만 시 일반 장특공제(연 2%, 15년 최대 30%)로 축소 |
| 과세 대상 차익 안분 공식 | 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억원) ÷ 양도가액 산식으로 계산 |
- 실거주 기간은 세대 전원이 주민등록상 전입하여 실제로 상시 거주한 기간만 합산 인정됩니다.
- 다주택 상태에서 양도하는 주택은 거주기간과 무관하게 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
상속·증여 및 취득 시기별 특례 확인
상속주택, 일시적 2주택, 조합원 입주권 전환 여부에 따라 취득일 기산점과 필요경비 인정 범위가 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 10년 동안 소유했지만 실제로 거주한 적이 없다면 공제율이 몇 %인가요?
A. 거주기간 2년 미만에 해당하므로 1주택 특례(최대 80%)가 배제되고, 일반 장특공제율 20%(10년 기준 연 2%)만 적용됩니다.
Q. 매도가액 15억원인 아파트는 전체 금액에 대해 세금이 나오나요?
A. 아닙니다. 12억원까지는 비과세되며, 12억원을 초과하는 3억원 비율(3/15=20%)에 해당하는 양도차익에 대해서만 장특공제를 차감한 뒤 세금이 부과됩니다.