전월세 보증금 지키는 등기부등본
열람법 및 필수 확인 가이드
계약 전·잔금일·전입 후 단계별 권리분석과 깡통전세 위험 차단 요령
등기부등본 열람 핵심 점검
공인중개사 확인만 믿고 직접 미열람
계약 당일이나 잔금 지급 직전에 등기사항전부증명서를 직접 확인하지 않으면 숨겨진 선순위 근저당권이나 압류 설정을 발견하기 어렵습니다.
경매 진행 시 보증금 전액 미회수 위험
갑구와 을구의 위험 권리를 사전에 파악하지 못하면 주택 경매 시 후순위로 밀려 소중한 전세보증금을 떼이는 피해를 입게 됩니다.
표제부·갑구·을구 순차 권리분석
실제 주소와 동호수 일치 여부부터 진짜 소유자 인적사항과 채권최고액 합산 금액을 직접 검증하면 사기를 원천 차단할 수 있습니다.
단계별 등기부 확인 체크리스트 제공
본문 표에서 등기부 구성 항목별 필수 확인 사항, 안전 보증금 한도 계산법, 위험 등기 신호를 한눈에 대조할 수 있습니다.
등기부등본 필수 확인 항목 기준표
| 구분 | 주요 내용 및 권리분석 기준 |
|---|---|
| 표제부 (건물 표시) | 계약서 및 건축물대장과 도로명주소, 지번, 동·호수 일치 여부 확인 (다세대·연립 호수 불일치 방지) |
| 갑구 (소유권 권리) | 임대인 신분증과 등기명의인 일치 확인 필수, 가압류·압류·가등기·신탁·경매개시결정 등재 시 즉시 계약 중단 |
| 을구 (제한물권 권리) | 근저당권 채권최고액 확인 필수 (선순위 채권최고액 + 전세보증금 합계가 매매시세의 70% 이하 유지) |
| 신탁등기 확인 | 갑구 소유자가 ‘○○신탁’인 경우 신탁원부를 발급받아 수탁자 동의서 여부 확인 전까지 절대 계약 금지 |
| 필수 열람 시점 (3회) | 계약 체결 전, 잔금 치르기 직전, 잔금 납부 익일(확정일자 대항력 발생 시점) 총 3회 필수 재열람 |
- 대법원 인터넷등기소에서 발급 시 반드시 ‘말소사항 포함’으로 출력하여 과거 가압류 및 근저당 말소 이력을 확인해야 합니다.
- 대항력은 전입신고 및 확정일자 부여일 익일 0시부터 효력이 발생하므로, 잔금 당일 집주인이 대출을 실행하지 못하도록 특약 문구를 넣어야 합니다.
다세대 및 단독·다가구 주택 범위 확인
다가구·단독주택은 개별 세대 등기가 없으므로 건물 전체의 선순위 보증금 총액 내역을 임대인에게 요구해 합산해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 공인중개사가 어제 뽑아둔 등기부등본을 보여주는데 그대로 믿고 계약해도 되나요?
A. 안 됩니다. 하루 사이에도 근저당 설정이나 가압류가 접수될 수 있으므로 계약 직전 스마트폰이나 PC로 실시간 등기부등본을 재열람해야 합니다.
Q. 등기부등본 을구에 근저당권 채권최고액이 적혀 있는데 실제 빚보다 왜 더 많나요?
A. 금융기관은 통상 실제 대출 원금의 120~130%를 채권최고액으로 설정하며, 권리분석 시에는 원금이 아닌 채권최고액 전액을 기준으로 위험도를 평가해야 안전합니다.